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开发企业借款利息能否在所得税前全额扣除?  

2012-09-20 16:49:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产开发企业向关联企业借款所支付的利息能否在所得税前扣除(月息2分)?另能否全部成为土地增值税的可扣除项目?

专家回复:1、房地产开发企业向关联企业借款所支付的利息能否在所得税前扣除(月息2分)?
房地产开发企业向关联企业借款所支付的利息能否在所得税前扣除,应按财税〔2008〕121号、中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十八条 (二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分的相关规定动作处理。

根据财税〔2008〕121号规定,在计算应纳税所得额时,企业实际支付给关联方的利息支出,不超过以下规定比例(金融企业,为5:1;其他企业,为2:1。)和税法及其实施条例有关规定计算的部分,准予扣除,超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

2、另能否全部成为土地增值税的可扣除项目?

根据财法字〔1995〕6号  第七条规定,“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
    凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”


  政策依据:国税发[2009]31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理: 
  (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。 
  (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。


中华人民共和国企业所得税法实施条例
第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除:
  (一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;
  (二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 财税〔2008〕121号 


一、在计算应纳税所得额时,企业实际支付给关联方的利息支出,不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分,准予扣除,超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
  企业实际支付给关联方的利息支出,除符合本通知第二条规定外,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:

  (一)金融企业,为5:1;
  (二)其他企业,为2:1。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字〔1995〕6号  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
    (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
    (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
    土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
    (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
    财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
    凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
    上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。


 

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