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分享:税收政策.纳税实务.税务稽查.税收筹划.财税专栏.政策解读

 
 
 

日志

 
 

房地产企业检查案例分析  

2013-09-06 17:01:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近几年来,房地产业随着国家宏观调控政策的变化,成为重点税源管理的监控对象和稽查专项整治工作的重中之重。虽然如此,但是房地产业存在的偷逃税问题仍然比较普遍。以我局为例,2007年—2009年,我局检查的企业房地产企业占到全局检查户数的 %,入库占到全局入库税收的 %。有人说,现在除了走私军火和贩卖毒品,最赚钱的就是房地产了。对高利润的追逐是其成为偷逃税多发区的必然,比较常见的偷漏税手段主要是隐匿收入和虚增成本。不法企业经常通过虚假的工程结算资料、或与其他不法企业之间相互勾结、相互利用,通过虚开、多开发票,加大建筑工程成本。或者在取得收入后不入账、少入账、长期挂往来款项等手段,不按规定申报纳税,导致税款不能及时足额入库。这里我收集整理了我们局近两年来检查的一些较为典型的案例,对其中的一些重要的方面做了归纳,集中全局的检查成果,和大家一起交流学习。受本人学识能力的局限,若有不当之处希望大家批评指正。

  这次案例分析的讲解结构,我主要采用归类法,从收入、成本、特殊的业务等几个方面,通过选取一些实际案例的某一个方面进行阐述。而不是一个一个地全面讲选到的实际案例。首先我们要讲到的是收入的问题。

  一、隐匿收入或延迟纳税问题的检查
  1、在合作建房中以房换地未缴纳相关税收。
  这个案件主要是从一笔改动的数字上发现的线索,某房地产公司聘请的是一位老会计,她采用的是手工方式做帐,我们的检查人员发现“应付帐款——某事业单位”上年结转数有涂改的痕迹,将21216600涂改为31216600,对此会计解释为誊抄上年数时笔误。检查人员再往上年追溯时发现此笔金额有同样的改动,摘要有“征地用款”的记录。于是要求企业提供土地使用权取得的相关资料,无奈之下企业才提供了与某事业单位签订的合作建房合同以及相关的土地来源的资料。采取的形式是某单位将土地使用权作价转让到某房地产公司,待房屋建成后按作价金额分房,为保证收款安全,某单位与该房地产公司共同设立一个帐户,某单位通过共同帐户收取本单位职工的团购房款,以此冲抵土地款。因此在某房地产公司帐上未见收取购房款,因此未将购房款 万元作为收入交纳相关税收。   中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!      
  由此我们要提醒大家,在房地产企业检查中尤其要重视土地使用权取得环节的检查,现在土地成本基本占到整个企业成本的30%,要跳出就账查账的圈子,“万丈高楼从地起”,首先就要对土地的取得形式进行审核,看到底是通过出让、转让还是划拨取得的土地,土地价款如何支付以及相关的票据如何列支,因为土地不仅关系到收入、成本,而且对土地增值税企业所得税、契税、土地使用税以及印花税的检查等都非常关键。
  2、挂往来款隐匿收入或延迟纳税。
  通过挂往来隐匿收入或延迟纳税的手法比较常见。很多公司经常将收取的购房订金、意向性购房款,或以合作款的名义将房款挂在“其他应付款”、“应付账款”上不转收入,不纳或不及时缴纳相关税收。因此对收入的检查要特别注重对往来款的审核,尤其是对长期未发生变动的“其他应付款”科目要对往年进行追溯检查。某公司是某管委会下的一家房地产公司,检查人员在对其2005年的往来帐户检查时发现,“其他应付款——管委会”上发现有贷方余额50万元,经查凭证发现是收的某商业银行的款项,财务人员解释是应划转管委会的资金。检查人员再往前追,发现以前年度款项往来金额巨大,主要涉及到四家银行的付款,最终证实此笔款项为2005年以前年度出售的房屋收入的未划转给管委会的余款。事实面前,财务人员提供了相关的购房合同。该公司2003年处置了一批房屋资产,在收取购房款时开具的是管委会的收据,涉税金额为2415.32万元,办理产权时因是管委会的房子所以打招呼直接办理了产权。对某些特殊企业来说,这是“以票管税”都无法达到的空白地带。
  3、以房屋作担保实现销售未缴纳相关税收。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
  某房地产企业以房抵债的形式不同于一般企业,一般情况是用自己的产品直接抵减负债,而它是用自己的房屋为关联企业提供担保贷款,因关联企业无法还款而本公司的房屋被执行抵款,从而实现了销售。在对某房地产公司进行检查时发现,2003年2月25日,该公司以自有的某大厦1楼房屋资产作为抵押物,为关联公司向兴业银行5,000万元的贷款提供担保。后因关联公司不能够及时偿还该贷款,兴业银行起诉至法院;法院强制执行后进入拍卖某房地产公司抵押物的程序,拍卖未能成功。法院以流拍价格将某房地产公司的抵押物作价抵偿给兴业银行。法院裁定将某房地产公司所有的位于某大厦商场第一层建筑面积2930.18平方米房屋,以流标价5234万元抵偿给兴业银行重庆分行所有。裁定送达后立即发生法律效力。兴业银行依据以上法院裁定书,进行了账务处理,将取得的抵债资产计入“待处理抵债资产――抵债房屋及建筑物”科目核算,资产入账价值5234万元,同时核销某房地产公司关联企业所欠本息5234万元。
  2007年兴业银行对该抵债资产进行处置,委托重庆恒升拍卖公司举行公开拍卖,由某集团公司竞得,成交价4000万元,某集团公司于当日签署了拍卖成交确认书。兴业银行对处置该抵债资产进行账务处理:冲销抵债资产原值5234万元,将处置收入与抵债资产净值的差额计入 “营业外支出---外置抵债资产损失”科目。
  该公司以它未取得任何收益为由,未申报缴纳相关税收。对此我们的检查人员查阅了相关资料,从纳税义务发生时间、计税营业额等方面进行了准确的认定: 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
  在纳税义务发生时间的认定上:根据《国家税务总局关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复》(国税函[2005]1103号)规定:企业未按期归还银行贷款,经人民法院裁定,将企业拥有的房产抵给银行,以清偿债务,银行据此作了“以物抵贷”的帐务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续,但人民法院裁定“以房抵债”后,房屋的所有权已发生了转移。据此,根据现行营业税有关规定,企业已发生了“销售不动产”行为,应按照规定征收营业税。根据上述规定,我局认定某房地产公司该项营业税纳税义务发生时间为:经人民法院裁定,将该房产抵给兴业银行,兴业银行据此作了“以物抵贷”的帐务处理的时间,即2004年12月。
  在计税营业额的认定上:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财法字[1993]第40号)第四条规定:“条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产,是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下简称应税行为)。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务,不包括在内。前款所称有偿,包括取得货币、货物或其他经济利益。”根据《中华人民共和国担保法》第五十七条规定:为债务人抵押担保的第三人,在抵押权人实现抵押权后,有权向债务人追偿。
  本案中,债务人为某房地产公司的关联公司,第三人为某房地产公司,抵押权人为兴业银行。根据《担保法》的以上规定,某房地产公司在兴业银行实现抵押权后(以房抵债后),有权向其关联公司追偿,其实现的经济利益为:债权。其债权金额为法院裁定的抵债金额5234万元。某房地产公司应作如下账务处理: 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
  借:其他应收款 5234万元
  贷:主营业务收入 5234万元
  小结:以上几个方面主要是对一些比较特殊的收入检查发现的问题。事实上,要对收入进行全面的检查,首先要全面的掌握房地产公司的销控表,与帐上实现的收入进行比对。对真实性有较大怀疑的,还可以通过外调,到当地的产权产籍管理所通过网签系统查询其销售情况。现在房地产公司要售房,都先要在网签中心登记,小区分布及每一套房的情况都有记载,每售一套房都会同时在网签中心登记。


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