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中小型房地产企业所得税管理应抓住关键点  

2014-12-26 19:59:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中小型房地产企业建造楼盘的时间都较长、建造过程与税收关联的地方较复杂,在一些涉税细节上,较容易被税收管理员疏忽。在日常管理中,只有严格按照文件规定,并抓住房地产企业所得税管理的几个关键点,收集相应资料,对资料进行比对,才能有针对性地实行所得税管理,堵塞税收漏洞,逐步降低税收管理上的风险


  在日常管理中,应注重基础性资料的收集和整理。
  房地产企业与其他生产企业比较有些特别,就是在建设前和建设中,一些事项必须经国家许可,并取得相应的证件。而这些证件上反映的相关内容,往往就是税收管理员管理企业所得税所要掌握的一些重要指标。
  应注意收集《建设工程规划许可证》资料,掌握所开发房屋的大致建筑面积,其数据也可用来与以后实测的房屋面积相比对。
  收集房产测绘中介机构出具的《房屋面积报告书》资料,确定房屋实测面积。
  收集《销售(预售)许可证》资料,确定房屋预售的时间。这为税务机关执行房地产企业按预售收入的预征率预征收企业所得税提供了依据。
  核查地税机关发给企业的《发票准购证》资料,具体登记企业所领用全部销售不动产专用发票存根的内容。通过这一资料,可真实掌握所销售房屋的位置、面积、金额,为核对企业销售收入提供直接依据。
  收集工程竣工验收备案材料,确定项目完工时间。这是税务人员最易识别的外部材料之一,具有客观实在性。只要取得这一资料,税务人员完全有把握确定企业必须结转销售收入了。
  掌握土地购买和建筑安装合同及发票,做好房屋成本估算。
  土地购买成本和建筑安装成本,是房地产开发成本的主要组成内容,抓好这两个重点因素,结合房屋建筑面积,税务人员就能大致测算出房屋建筑的单位成本。
  收集土地购买发票(复印件)内容和通过其他方式取得土地的资料,具体掌握企业取得土地的成本构成。
  收集建筑工程合同和发票。发票的金额要与建筑施工合同金额相比对。这些可确定房地产企业建筑的主体工程成本和公共服务设施的成本。
  收集房屋拆迁补偿资料,并核对资料真实性。开发房地产,常要拆迁开发范围内已有的旧房子或相类似的物品,也就涉及补偿给持有这些旧房子或相类似物品的居民以资金或房屋,这也是构成房屋开发成本的内容。
  建立房屋台账,详细掌握房屋销售动态。
  税务机关管理房地产企业所得税,在掌握好房屋建设的成本资料后,最重要的指标就是房屋销售情况。监管的要求是建立一个房屋台账,及时登记房屋相关情况,详细掌握房屋库存、销售动态,核对企业申报房屋销售的真实性。
  做好主营业务以外的资料收集,完整掌握企业经营过程中常发生的其他收入和费用。
  房地产企业,除了正常规划建筑和房屋销售外,往往还会发生一些与地方政府及企业有关联关系的事项,而这些事项也会影响企业收入和费用的发生,有时其数额也不小,在税收管理中必须引起重视。
  收集政府补助收入资料。企业开发产品的周围,如果出现一些道路、滨江护栏等的建设,而这些建设往往与企业房地产开发又不同在一个规划范围,这些往往是政府花钱,企业施工建设,从而推动房地产开发建设的一个项目,政府往往会以企业上缴国家的某项或几项税收收入的比例,在税务机关将税款征收入库后,再以补助的方式,将财政收入拨款给企业使用,这也是税务机关必须进行税收管理的范畴。
  收集企业出租房产收入资料,收集企业购买名贵花木及奇石的相关资料。另外,还要收集企业自用房屋资料。
  以真实、合法为原则,把握企业销售费用和管理费用列支。
  对房地产企业的期间费用,税收管理主要办法是进行核查,而核查的关键点就是其取得票据的真实、合法性。除了企业员工工资等一些自制凭证外,都要求取得正规的发票,而且这些开支必须符合经营常规,否则不能税前扣除。
  税务机关应注意对企业享受税收优惠政策的情况进行核查。严格执行国家税务总局关于加强减免税管理的通知,严格按照政策规定,对所有享受减免税优惠政策的纳税人,对其享受减免税的范围和程度进行审核确认。


  文岐周 覃木荣 作者单位:广西国税局



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